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    推动“无理由退房” 结束房地产行业野蛮生长时代

    发布日期:2024-05-23 02:53    点击次数:177

      以恒大、融创债务危机为代表,房地产全行业危局在蔓延。最近,这份长长的名单又增加了远洋、碧桂园。暴雷风险几乎威胁到了房地产20强企业中的一半。

      危局来自中国房地产行业近年来进行的一场高周转的超级“越野马拉松”赛。房地产头部企业为了提高股价、降低融资成本、掩饰高负债,以“房价不断上涨”为赌注,在房地产政策的空隙之间不断“捕捉”机会,一味追求用最短的时间来极速扩大规模。

      通过疯狂扩张,违规超额获得大量贷款。这些贷款的偿还,完全建立在房价暴涨的基础上。如果房价下跌或者上涨速度慢,则其商业模式根本不存在。大型房企似乎形成了这样一种预期,不负责任的疯狂做大企业,资金链断裂时又有政府和银行的宽容和支持,个人财富和声誉也没有大的损失,让这种庞氏骗局般的方式得到进一步的激励。

      中国房地产行业的蒙眼狂奔,留下的是成片的烂尾楼、大量的劣质住房、购房人的欲哭无泪、供应商的债台高筑,以及悬在中国经济上空的一颗定时炸弹。

      “高周转”模式,是外部条件和内部问题共同作用的结果。“怪胎”的形成有以下两个主要原因:一是对于大型房企很难形成有效监管,大型房企的扩张速度远远快于监管能力增强的速度。可以说,中国的监管体系还没有学会监管这类大型房企的方式,银行和金融体系也没有应对这类超大型公司的经验和能力。目前众多大型房企陷入债务危机的现实已经充分证实了这两个判断。二是现有法律法规对财务造假相关主体的处罚力度和方法不够,无法严惩财务造假。当企业规模剧烈膨胀之后,这些大型公司可以有多种方式转移债务、成本。目前暴雷或资金链出现问题的房地产企业,会计报表不真实问题严重。有些虽然是上市公司,但凭借复杂的财务操作,做出虚假利润,长期从银行和其他机构及个人骗取信用,导致窟窿越来越大。

      基于以上两个原因的长期存在,加上过去20年来房价一路上涨的时代背景,一些大型房企以赌博心态发展业务,利益留给自己,风险留给社会。而这种模式又被业界争相效仿,反复上演。

      行业竞争变了味道,不是拼谁质量好,而是拼谁规模大,谁周转快,谁赚钱多。地产行业进入到“比差”时代,以牺牲大众利益、无视品质质量、疯狂开拓进行竞争。房地产市场劣币驱除良币的局面,让安心做产品、做品牌、平稳发展的企业难有立足之地。

      如何让房企接受惨痛的教训,引导行业竞争进入“比好”的良性循环?

      一方面,来自于政府对房地产行业更严格的监管、以及更规范的法律制度约束。政府不再替陷入危机的大房企“捂被子”,让房企直面监督监管、法律制裁,承担责任。

      另一方面,引导大众向行业、企业施加正向压力。让购房者全程监管。

      如何实现?呼吁“无理由退房”政策的出台及落实。试想,如果房地产全行业都能实现完全意义的无理由退房,购房者必定会成为最尽职尽责的“监管者”。

      对购房者来说,一旦他发现开发商在开发过程中出现任何问题,“无理由退房”就成为他保护个人利益的杀手锏;对开发商来说,为了保证“不退”,就必须要注重产品品质、必须提高施工质量、必须提供超预期的房子和服务,让购房者感受到“物超所值”。

      购房者的退房权,将成为永远高悬于开发商头上的达摩克利斯之剑。如何实现对购房者的承诺?“无理由退房”的最终结果是倒逼企业正向追求、倒逼行业良性竞争。

      如果“无理由退房”成为行业明规则,老百姓买你的房子,如果你不承诺“无理由退房”而别人承诺,你就显得即没有面子,也没有底气。你承诺了,就自然形成倒逼机制。有“无理由退房”规则的存在,那些管理粗放、胆大妄为的房企根本没有发展起来的机会,购房者的退房潮会让这些企业要么早早关门,要么改弦更张。

      地产专家们总是怀疑在现有房地产开发模式下,“无理由退房”不可行,或者会变异为营销噱头。但我们发现一家企业已经整整实践了20年,用事实证明“无理由退房”的可行性,这家公司就是天津泰达建设集团。其开发的“格调”系列住宅项目,20年来一直坚持、并且摸索总结出了一整套“无理由退房”的方法和流程,并且通过刀刃向内、倒逼自己,在津门购房者中建立了一流口碑。

      让地产行业从根本上放弃野蛮生长状态,整个行业和主管部门都在不断在寻找出路。却没有发现已经有人把这条路趟了出来。希望有关部门能去这家公司认真的调研一下,看看他们到底是在吹牛还是真实状态。